Alen Jazić
Zbog neizvjesne ekonomske situacije i rata u Ukrajini sve veći broj ljudi se odlučuje da ulaže u nekretnine.
Mnogima je to najefikasniji način štednje, pa gotovinu pretvaraju u kvadrate. Već godinama su niske kamate na depozite uspostavile trend u kojem kapital bogatih disperzira, ne u berze i investicione fondove, nego u nekretninski sektor. Tržište reaguje tako da sve manje opcija imaju oni sa slabijom platežnom moći.
U Srbiji su u trećem kvartalu ove godine kupci nekretnina “iskeširali” 1,7 milijardi eura, što predstavlja povećanje od 10,6 posto. Cijene nekretnina posljednjih godinu dana su porasle i do 30 posto u pojedinim gradovima. U istom periodu je promjenjiva kamata (euribor) za stambene kredite povećana za 1,63 posto, inflacija je skočila na 14 posto, dok su prosječne plate nominalno veće za 16,5, a realno za 2,9 posto, podaci su Republičkog zavoda za statistiku Srbije.
Punjenje gradova i pražnjenje sela
“Niske kamate koje su pojeftinile stambene kredite, pojavljuju se kupci iz inostranstva koji kupuju nekretnine zarad povratka u zemlju nakon penzionisanja, nemogućnost plasiranja štednje u druge vidove investicija, jer je pokretanje novog preduzetničkog poduhvata percipirano kao visokorizično usled postojanja nesigurnosti na tržištu i lošeg poslovnog okruženja, uključujući i visoku korupciju, kamate na depozite su ispod nivoa inflacije dok tržište kapitala još nije zaživelo. Te nekretnine se potom iznajmljuju”, navodi razloge Mihailo Gajić, direktor istraživačke jedinice Libertarijanskog kluba “Libek” iz Beograda.
Direktnu odgovornost, dodaje, imaju i vlasti na lokalnom nivou koji zaostaju sa pružanjem javnih usluga u oblasti infraskturkture, usljed čega se tražnja za nekretninama usmjerava ka teritorijalno ograničenim dijelovima gradova. Tako se pune gradovi, a sela ostaju prazna.
“To dodatno povećava rast cena u gradovima, jer u praksi postoji nedostatak osnovne infrastrukture izvan centra. Odgovor bi trebalo tražiti i u širenju odgovarajuće infrastrukture izvan širih centara gradova, tako da to privuče više ljudi spremnih da se tamo preseli, ukoliko bi to značilo da će i tamo imati pristup komunalnoj infrastrukturi i da mogu brzo doputovati na drugi kraj grada, kolima ili javnim prevozom”, napominje Gajić. Ipak se ne želi upuštati u procjene hoće li uskoro doći do pada cijena nekretnina u Srbiji, jer smatra da su svi faktori koji podgrijavaju potražnju i dalje prisutni, izuzev najave podizanja kamata.
U prilog ovoj tvrdnji dolazi i podatak iz izvještaja Republičkog geodetskog zavoda prema kome je u trećem kvartalu ove godine u Srbiji 25 posto stanova kupljeno kreditnim sredstvima, ali i samo 10 posto svih prometovanih nepokretnosti. U drugom kvartalu ove godine je 29 posto stanova kupljeno kreditom, a cijele prošle godine 39 posto.
Dominacija gotovog novca
Dakle, gotov novac dominira, a njega u ovu zemlju pored ljudi iz dijaspore i lokalnih kupaca donosi i oko 120 do 150 hiljada građana iz Rusije i Ukrajine.
Slična situacija je i u Crnoj Gori, gdje po podacima MUP-a privremeni ili stalni boravak ima 24.600 državljana Rusije i Ukrajine. Domaće stanovništvo gubi bitku na tržištu pred bogatim investitorima iz inostranstva. I to ne samo prilikom trgovine u novogradnji. Problemi se gomilaju i kod iznajmljivanja nekretnina. Zakup stanova postaje nemoguća misija za mnoge, uz napomenu da se u podstanarskoj populaciji nalaze deseci hiljada najtežih socio-ekonomskih slučajeva, ionako opterećenih inflatornim udarima na životni standard.
“Imamo strahovit porast cijena nekretnina kao i rentiranja istih. Nažalost, usred ratnih dešavanja, veliki broj ukrajinskih i ruskih građana je došao u Crnu Goru. Kupovinom nekretnina i plaćajući mnogo veće zakupe, nesvjesno utiču na enorman rast cijena nekretnina i rentiranja. Kontaktiramo sa ovdašnjim agencijama za nekretnine i možemo očekivati tek trenutnu stagnaciju novonastalih, inače previsokih cijena ili čak i njihov dalji rast. Sve pomenuto je veoma jak udar na standard podstanarske populacije u Crnoj Gori koji je ionako bio veoma loš. Sada je to već poprimilo dramatične dimenzije”, poručuju iz Udruženja podstanara Crne Gore.
Pitanje je i šta očekivati od državnog sistema kao mogućeg regulatora cijena i donosioca mjera, a da to dodatno ne ugrozi položaj ove populacije, jer svako uvođenje dodatnih poreza može još više povećati teret na leđima podstanara?
“U ovom trenutku država mora brzo reagovati i uvesti subvencije/socijalne pakete prema najugroženijim podstanarskim porodicama – subvencije na zakupe nekretnina, na utrošene račune i sve što može trenutno koliko-toliko olakšati život podstanarima. Podgorica je lani pokrenula socijalni servis za 500 podstanarskih porodica, sa po 50 eura subvencija za 12 mjeseci. Slično bi se moglo uraditi i u ostalim opštinama. Država je davno trebala pokrenuti masovnu socijalnu stanogradnju, koja bi pozitivno uticala na cijene nekretnina i njihovo rentiranje. Mora se uspostaviti i kontrola u ovoj oblasti”, smatraju podstanari Crne Gore.
“Niti država zna koliko ima podstanara, niti išta radi na tom pitanju. Devedeset posto rentiranih stanova se rentira bez ugovora o zakupu, te se time izbjegava plaćanje poreza. Samo zbog toga država godišnje gubi milione eura. Isti novac bi se mogao iskoristiti upravo za pokretanje socijalne stanogradnje ili subvencioniranja podstanarskih porodica”, dodaju.
Kontinuiran rast cijena nekretnina
Cijene nekretnina kontinuirano rastu i u Bosni i Hercegovini. Krov nad glavom je sve skuplji, bez obzira što su cijene materijala za gradnju novih stambenih jedinica u padu. Vraćene su na prošlogodišnji nivo, prije velikog poskupljenja, ali materijal očigledno nije odlučujući faktor u kreiranju cijena.
“Trend rasta cijena nekretnina nije tek počeo, niti ga eventualni pad stope inflacije može brzo zaustaviti. Njega uzrokuje suštinski poremećaj tržišta, na strani ponude i na strani tražnje. Kada je riječ o ponudi, gradi se premali broj novih stanova, u sve većoj mjeri luksuznijeg karaktera za specifičnu kategoriju kupaca, a ne za šire tržište. Tražnja je podijeljenja na dvije kategorije. Prvu čini većina domaćih građana koji ili nikako ne mogu priuštiti nove nekretnine ili to teškom mukom uspijevaju uz nepovoljna kreditna zaduženja i višedecenijsko opterećenje otplatom kredita”, kaže ekonomski stručnjak Igor Gavran.
Druga kategorija su, prema njegovim riječima, “malobrojni imućni domaći građani – često političari i s njima povezana lica, poslovni ljudi, ali i kriminalci koji ne ulažu u nekretnine samo za svoje potrebe ili kao poslovno ulaganje, već kao oblik ‘pranja novca’ i ‘skrivanja’ nelegalno stečenih prihoda te imućni kupci izvan države”.
“Kupovna moć druge kategorije tražnje potpuno mijenja sliku tržišta i dovodi do enormnog rasta cijena, jer su spremni platiti mnogo više od prosječnog domaćeg kupca. Veliki broj novih stanova se namjenski prilagođava njihovoj tražnji, kvadraturom i luksuzom. To onda olakšava nerealno podizanje cijena i onima koji prodaju nove stanove skromnije kvadrature i kvaliteta. Rezultat: održavanje cijena daleko iznad nivoa opravdanog troškovima i prosječnom kupovnom moći građana”, dodaje Gavran.
‘Neprimjetne mjere vlasti’
Ne očekuje značajniji pad ukupne tražnje ni cijena, već samo dodatno povećanje jaza između različitih kategorija kupaca i daljnje prilagođavanje ponude bogatijim kupcima.
“Recesija i rast kamatnih stopa na kredite će se sigurno odraziti na onaj dio tražnje domaćih kupaca skromnije kupovne moći, jer će im biti još teže ili sasvim nemoguće odlučiti se na kupovinu stanova. Ne i onima koji bez problema mogu priuštiti i najluksuznije nekretnine, kojima kriza igra manju ulogu, a recesija limitira broj alternativnih opcija za ulaganja”, kaže Gavran.
Dosadašnje mjere vlasti su bile ili neprimjetne ili nedovoljne, a ekonomisti smatraju da su više pogodovale bankama i prodavačima nekretnina, nego građanima. Neke stvari bi se mogle “prepisati”.
“U pojedinim državama ste prilikom gradnje objekta obavezni izgraditi određeni broj stanova koji će se prodavati ili izdavati po nižim cijenama, čime se osigurava barem minimalni balans i spriječava da se zbog profitabilnosti grade samo luksuzni objekti. Neke druge države ili lokalne vlasti, propisima ograničavaju visinu zakupnine nekretnina i time indirektno utiču i na cijene u prodaji (jer ako su zakupnine relativno niske, automatski se kreira pritisak da i cijene u prodaji padnu). Neki sami grade veliki broj stanova i nude ih na tržištu po razumnim cijenama, čime konkurencijom prinude privatni sektor da se prilagodi takvim cijenama. Moguća mjera su i olakšice poslodavcima koji svojim zaposlenicima osiguravaju smještaj, trajni ili privremeni. Također se fiskalno može djelovati, odnosno oporezivati prekomjerni stambeni prostor i višak nekretnina u odnosu na potrebe”, zaključuje Gavran, prenosi AJB.
